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金隅多項目涉嫌商改住 被指處罰太輕政策存盲點
謝遠驥則更看重執行的重要性：既然是市住建委等五部門聯合出臺的政策，就應該五個部門聯合執法，或者集中到某一部門去具體管理，"規定與法律固然重要，但是執法更重要"。
在不久之前對金隅i立方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目"商改住"進行報道後，《每日經濟新聞》記者還調查發現，金隅旗下多個項目涉嫌"商改住"，且目前仍有一個項目在售。
《每日經濟新聞》記者深入調查發現，除金隅i立方項目外，金隅旗下另外一個涉嫌"商改住"的項目"自由築 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)"依然在售。
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在與該樓盤銷售人員的溝通中，記者瞭解到，"自由築"的推銷方式與"i立方"幾乎同出一輒。推銷用語都是"辦公性質，毛坯交房，4.2米層高的LOFT戶型，並且都已預留好上下水和煙道"。
內容來自sina新聞
除在售項目外，網上有消息指出，金隅可樂新北市泰山區房屋貸款房屋二胎民間二胎這一售罄項目也是"商改住"，不過這個項目是2008年的，當時北京尚未出臺規定叫停商改住。
而在受訪的部分業內人士看來，對於開發商而言，"商改住"更多是利益驅使。一位不願具名的分析師認為，依靠對外出租，使得商業整個回報周期會比較慢。更重要的是，商業地塊拿地成本相對較低。"由於土地價格低廉，商改住項目的利潤率要比住宅高出10%到20%。"張磊說。
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"這意味著開發商擅自商改住，最多隻會受到10萬元的罰款，這相對於財大氣粗的開發商來說可以忽略不計。"徐斌認為，即便無法辦理產權，對於開發商來說也沒多大影響。由於在期房交易中是業主先支付購房款，無法辦理房本的風險實際上是購房人承擔的，"一旦上述情況發生，普通購房人打官司最多隻能拿回購房款和相對微不足道的補償，不足以對抗房價上漲的趨勢，導致開發商即便違約仍然受益。"
資料圖
金隅並非個案，北京美聯物業高級經理張磊表示，據不完全統計，目前北京市場，在售的"商改住"項目仍然多達二三十個。《每日經濟新聞》綜合媒體報道信息發現，北京市場上推出的北京方糖 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、北京城建·N次方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、SOCO公社、林肯公園、合生世界村、萬年生態城園博府等項目涉嫌商改住，打出"不限購"的宣傳語。
"土地價格要看市場調節，供應量多，價格自然就低。近幾年，寫字樓的價格一直沒有大的變動。而住宅價格一直在增高，住宅地塊供應稀缺，價格自然要高於商業地塊。"原北京市規劃委員會副總建築師謝遠驥接受《每日經濟新聞》采訪時如此表示。
低成本與高利潤的誘惑
伴隨著限購政策繼續從緊，2012年商業地產發展進一步領先住宅。當年，住宅開發投資同比增長11.4%，商業營業用房同比增長25.4%；住宅施工面積同比增長10.6%，商業營業面積則同比增長17.6%；住宅新開工面積同比下跌11.2%，商業營業用房新開工面積同比增長至6.2%。
根據國傢統計局數據，2011年，住宅開發投資總額44308億元，同比增長30.2%，而商業營業用房投資為7370億元，增速高於住宅達30.5%；住宅施工面積同比增長23.4%，商業營業用房施工面積同比增長26.1%；住宅新開工面積同比增長12.9%，商業營業用房18.3%。
根據北京市住建委等五部門2011年6月1日出臺的 《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，商業立項項目不得按住宅設計，嚴令禁止開發企業擅自改變項目規劃用途，風靡京城的 "商改住"之風從政策上被明令禁止。
"房企在限購政策之後蜂擁涉足商業地產開發，為泡沫形成埋下瞭隱患。"亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存說。
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"一般而言，同區域內'商改住'項目的價格，相比住宅項目，要便宜10%到15%左右。"北京美聯物業高級經理張磊認為，這就決定更能吸引剛需置業人群。同時，"商改住"的項目，既能註冊辦公，又擁有住宅的形態，深得中小型企業的青睞。一些核心商業區的辦公樓租金上漲，也是刺激"商改住"項目火爆的原因。
值得註意的是，"商改住"並不是金隅地產一傢，據業內人士給《每日經濟新聞》提供的不完全統計數據，目前北京市場"商改住"項目多達二三十個。
上述分析師向《每日經濟新聞》透露，總體來說，同時間段、同區域內，同面積的商業地塊相比住宅地塊，要便宜40%到60%。
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謝遠驥透露，城市住宅和商業的配比，是在控制性詳細規劃裡面安排好的。不能因為形勢的變化，隨意改變土地使用性質。變更規劃時要走程序，難度較大，這也使得開發商私改規劃"擦邊球"頻頻出現。
律師稱開發商違法成本低
"商改住屢禁不止的根本原因，是開發商違法成本低。"秦兵房產律師團隊徐斌律師在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，違法成本主要體現在行政處罰和民事訴訟兩個領域。前者法律規定的違法成本大致為不予辦理產權，及相對微不足道的罰款。
據 《違反 〈北京市城市規劃條例〉行政處罰辦法》的規定，對於未經規劃主管部門批準，擅自變更建設工程規劃指標的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時在6個月至2年的時間內，不得在北京承攬相關業務。
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徐斌同時認為，自2011年6月1日起開始執行的 《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》並未完全卡死商改住項目，對於預留上下水管道、煙道，依然是政策的盲點。
徐斌建議，政府應當加強立法，盡快出臺相應措施，比如規定一旦發現留上下水管道口讓業主自行隔斷的，政府可吊銷開發商的營業執照。
(每日經濟新聞)
在業內人士看來，"商改住"違法成本的微不足道，使得已有禁令難以形成實質性的威懾力，政策完善迫在眉睫。
盡管"商改住"存在投資上的風險，但在"限購"後投資機會不斷減少之下，投資需求放量，引發瞭商改住市場的迅速火熱。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-27/07481997409.shtml
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